Calculez votre loyer renouvelé

Le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

Toutefois, il est, en principe, limité ou plafonné à la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC), ou s'il est applicable, de l'indice des loyers commerciaux (ILC) (Voir la fiche "Comment le loyer peut-il être révisé ?").

Comment calculer votre loyer renouvelé ?

Pour calculer la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux dans le cadre d'un renouvellement de bail commercial , il faut prendre en compte :

• d'une part, l'indice de référence mentionné dans le contrat ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail ;
• d'autre part, l'indice trimestriel publié neuf ans antérieurement à l'indice retenu ci-dessus.

Formule du calcul

Pour les besoins de la démonstration, seul l'indice du coût de la construction sera utilisé. Pour autant la méthode de calcul est identique pour l'utilisation de l'indice des loyers commerciaux.

À défaut d'indice de référence mentionné dans le bail, pour déterminer le nouveau loyer dû lors du renouvellement du bail à son terme, il convient de multiplier le loyer initial par le dernier indice connu à la date du renouvellement, puis de le diviser par l'indice publié neuf ans auparavant.

Remarque : pour connaître l'indice applicable, vous pouvez consulter la liste des indices trimestriels du coût de la construction ou celle des indices des loyers commerciaux.

Exemple 1

Un bail venant à expiration le 31 novembre 2022 est renouvelé le 1er décembre 2022.

Le loyer annuel est de 10 000 euros.

Les indices applicables sont :

• dernier indice connu au 1er décembre 2022 (est celui du 3ème trimestre 2022) : 2037
• Indice publié neuf ans auparavant (3ème trimestre 2013) : 1612

Le nouveau loyer se chiffre donc à : (10 000 € x 2037) / 1612 = 12 636 €

Toutefois, si le bail est renouvelé au delà des neuf ans sans excéder douze années (la douzième année étant incluse), la variation est toujours calculée en fonction du dernier indice publié.

Cependant, le second indice sera déterminé en retenant comme base la période écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement formel.

Exemple 2

Un bail commercial est signé le 1er février 2010. Il arrive à expiration le 31 janvier 2019. Le bailleur donne congé à son locataire  le 31 janvier 2021. La durée du bail a donc atteint 11 ans, sans dépasser 12 ans. Le bail est renouvelé  à compter du 1er février 2021.

Le loyer annuel est de 20 000 par an.

Les indices applicables sont :

• dernier indice connu au 1er février 2021 est 1765 (3ème trimestre 2020)
• indice publié 11 ans auparavant (3ème trimestre 2020) : 1502.
• Le nouveau loyer se chiffre donc à : (20 000 € x 1765) / 1502 = 23 501 €

Fixation du loyer à la valeur locative

Pour les baux renouvelés dont la durée finale dépasse douze ans, le prix du loyer est fixé à la valeur locative.

Si une clause du bail le prévoit, le loyer révisé est également fixé à la valeur locative.

En cas de contestation sur la valeur locative, le prix du loyer sera fixé après une expertise judiciaire.

Seront alors pris en compte les critères suivants :

• les caractéristiques du local ;
• leur destination (activités autorisés dans les lieux) ;
• les facteurs locaux de commercialité (dans l'environnement proche du local) ;
• les obligations respectives des parties (telles qu'elles sont définies dans le contrat de bail) ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage (pour des locaux proches du local).

Ces différents éléments sont définis dans le Code de commerce (article R 145-3 à R 145- 11 du Code de commerce).

A noter dans certains baux, il peut y avoir une clause qui fixe à la valeur locative de marché le montant du loyer renouvelé. La fixation du loyer sera alors effectuée par comparaison avec les loyers pratiqués  pour des locaux proches et comparables en ce qui concerne la surface et les activités autorisées.