Il est très fréquent que le bail contienne une ou plusieurs clauses qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations ou en cas de survenance de certains événements.
La résiliation pour faute du locataire
Applicabilité de la clause résolutoire
Pour que la clause résolutoire puisse être invoquée et activée, il faut nécessairement qu'une obligation expressément mentionnée dans le contrat de bail ait été violée.
Autrement dit, il n'est pas possible de faire jouer la clause résolutoire si le locataire a commis un manquement à une obligation qui n'était pas précisément mentionnée dans le bail.
On parle d'interprétation stricte de la clause résolutoire.
Autrement dit, il n'est pas possble de faire jouer la clause si le locataire a commis un manquement à une obligation qui n'était pas précisément mentionnée dans le bail.
Par conséquent, elle ne peut pas sanctionner des obligations mises à la charge du locataire par le statut des baux commerciaux ou par le droit commun si ces dernières ne sont pas explicitement reprises dans une clause du bail.
Par exemple :
- Si aucune clause du bail ne mentionne expressément l'obligation pour le preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués, le bailleur ne peut pas mettre en œuvre la clause résolutoire pour sanctionner le défaut d’exploitation commerciale (3ème Chambre civile, 19 mai 2004, n° 02-20243).
- Si une clause sanctionne uniquement le défaut de paiement d’une seule échéance du loyer, il n'est pas possible d'activer la clause résolutoire en cas de défaut de paiement des charges ou de toutes autres sommes qui ne sont pas des loyers.
Mise en œuvre de la clause résolutoire
La clause peut être activée en cours de bail mais aussi lors du renouvellement et même en période tacite prolongation.
Avant de mettre en œuvre la clause, le bailleur doit délivrer au locataire un commandement. Il s’agit d’un acte d’huissier par lequel le bailleur informe le preneur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire. Le commandement doit mentionner avec précision les agissements reprochés au locataire mais également l’attitude qu’il attend de ce dernier.
Exemple : si le bailleur reproche au locataire de ne pas exécuter certaines réparations, le commandement doit indiquer précisément quelles sont les réparations qui ne sont pas effectuées et qui doivent l’être.
Le commandement doit, à peine de nullité, informer le locataire qu’il dispose d’un délai d’un mois pour s’exécuter.
La position du locataire suite au commandement
Le locataire s’exécute dans le délai imparti
Dans cette hypothèse, le bailleur ne peut plus demander le bénéfice de la clause résolutoire. Si le locataire vient à nouveau à manquer à la même obligation, il sera nécessaire de délivrer un nouveau commandement.
Le locataire ne s’est pas exécuté dans le délai imparti
Sauf si le locataire a sollicité la suspension de la clause pour obtenir des délais, le bailleur peut mettre en jeu la clause résolutoire et demander au Tribunal Judiciaire l’expulsion du locataire.
En effet, la résiliation du bail est automatique et le recours au juge a uniquement pour objet de faire constater que les conditions de mise en jeu de la clause sont remplies et d’obtenir ainsi l’autorisation d’expulser le locataire.
Le contrat est alors résilié à la date d’expiration du délai d’un mois mentionné dans le commandement.
Mais s'il y a des créanciers du locataire inscrits sur le fonds de commerce (créanciers bénéficiant d'un nantissement ou d'un fonds de commerce), le bailleur doit les avertir par acte d'huissier. A compter de leur notification, le jugement est suspendu pendant un mois, le temps de leur laisser la possibilité de contester la résiliation du bail ou d'ordonner la vente du fonds de commerce.
Le bailleur peut, cependant, renoncer au bénéfice de la clause pour continuer et poursuivre l'exécution du contrat de bail. Cette renonciation ne le prive pas, toutefois, d’exercer par la suite une action en résiliation judiciaire en invoquant le même manquement ou de refuser le renouvellement du bail à l'expiration de sa durée de 9 ans.
Le locataire demande la suspension de la clause résolutoire
Le locataire peut demander des délais et la suspension de la clause résolutoire. Il peut en effet demander un délai de paiement ou un délai pour exécuter des travaux ou des réparations.
La demande du locataire doit être formée avant que la résiliation n’ait été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, c’est-à-dire devenue définitive.
Si cette condition est remplie, la demande peut parfaitement intervenir après l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement.La demande de délais et de suspension relève de la compétence du Tribunal Judiciaire du lieu de situation des lieux loués. Le juge peut accorder maximum 2 ans de délais. Pendant cette période, tous les effets de la clause résolutoire sont suspendus (article 1343-5 du Code civil).
La résiliation pour survenance d'un événement
Certains baux contiennent une clause de résiliation de plein droit du contrat en cas de survenance d'événements (exemples : décès du locataire ou du propriétaire, vente de l'immeuble dans lequel se situe le local...).
Cependant, la résiliation ne prend pas effet immédiatement. L’article L. 145-9 alinéa 3 du Code de commerce prévoit en effet que le bail cesse uniquement au bout des neuf ans, par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
Par ailleurs, le bailleur, sauf s’il peut se prévaloir d’un motif grave et légitime de non-renouvellement, est tenu de payer une indemnité d’éviction qui se calcule principalement sur la valeur du fonds de commerce.
Attention : le redressement ou la liquidation judiciaire du locataire n'entraîne pas la résiliation de plein droit du bail commercial et toute clause contraire est réputée non écrite (Art. L145-45 du Code de commerce). En effet, seul l'administrateur judiciaire ou le liquidateur peut décider de résilier le contrat en cas de procédure collective du locataire.