Le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans n'est pas automatique. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.
Le renouvellement d'un bail commercial au terme de 9 ans n'est pas autommatique.
Si aucune des parties (bailleur ou locataire) ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.
Si la durée de prolongation excède trois ans à la fin du bail, le bail ayant dépassé douze ans, le loyer sera déplafonné.
Cette situation risque d'être désavantageuse pour le locataire, le loyer étant fixé à la valeur locative ce qui aboutir à une forte augmentation du loyer.
Pour éviter la prolongation tacite, le locataire a tout à fait intérêt à demander le renouvellement du bail au bailleur si ce dernier ne lui a pas proposé le renouvellement de son bail six mois avant la fin de son bail.
Plusieurs situations doivent donc être examinées :
En premier lieu, le locataire doit s'assurer qu'il remplit toutes les conditions pour pouvoir revendiquer un droit au renouvellement.
Voir la fiche Quelles conditions pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement ?
Le locataire qui a reçu un congé avec offre de renouvellement n'est pas tenu d'y répondre.
Cependant, son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.
Si le congé indique le nouveau montant du loyer proposé, le locataire peut l'accepter soit de manière expresse, soit de manière tacite (en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur, par exemple).
Cependant, dans la plupart des cas, le locataire souhaite négocier la proposition de loyer qui lui est faite.
Pour ce faire, il doit en discuter les termes directement avec le bailleur.
Consulter les fiches La fixation du loyer est-elle libre ? et Calculez votre loyer renouvelé.
En pratique, le locataire répondra à son bailleur (de préférence, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postale) qu'il accepte le principe du renouvellement mais qu'il refuse le montant du nouveau loyer.
À défaut d'accord amiable, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux et/ou demander, au président du tribunal de grande instance compétent, la fixation judiciaire de la somme à payer.
Si aucune des parties n'agit dans un délai de prescription de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions de loyer que le bail expiré.
Attention : le propriétaire peut rétracter son offre de renouvellement tant qu'un accord n'est pas intervenu entre les parties sur le montant du loyer renouvelé ou tant qu'une décision judiciaire n'a pas statué sur le sujet. Le délai de prescription en la matière est de deux ans. Toutefois, sauf exceptions mentionnées à l'article L. 145-17 et suivants du Code de commerce, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d'éviction (voir la fiche L'évaluation de l'indemnité d'éviction).
Remarque : l'article L. 145-17 du Code de commerce dispose que le bailleurpeut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction :
Le congé qui ne contient aucune indication sur le montant du loyer renouvelé est parfaitement valable.
Le propriétaire peut envoyer ultérieurement une demande indiquant le montant du loyer proposé.
De même, le locataire peut demander une diminution du loyer en invoquant la valeur locative.
À défaut d'accord amiable entre les parties, la procédure à suivre est la même que celle évoquée ci-dessus.
Si aucune des parties (bailleur ou locataire) n'agit dans un délai de prescription de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions que le précédent, notamment en ce qui concerne le montant du loyer.
Lorsque le propriétaire ne s'est pas manifesté, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement du bail peut en faire la demande dans les six mois qui précèdent l'échéance du contrat ou à tout moment au cours de la prolongation tacite.
Article L. 145-10 du Code de commerce.
La demande de renouvellement doit être signifiée par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (loi n°2015-990 du 6 août 2015).
En outre, elle doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l'article L. 145-10 alinéa 4 du Code de commerce relatif aux options du bailleur.
A la suite de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur peut :
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Pour avoir droit au renouvellement de son bail, ou à défaut à une indemnité d'éviction de la part du bailleur, le locataire doit remplir certaines conditions.
