Locataire : comment obtenir le renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement d'un bail commercial au terme de 9 ans n'est pas autommatique.

Si aucune des parties (bailleur ou locataire) ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.

Si la durée de prolongation excède trois ans à la fin du bail, le bail ayant dépassé douze ans, le loyer sera déplafonné.

Cette situation risque d'être désavantageuse pour le locataire, le loyer étant fixé à la valeur locative ce qui aboutir à une forte augmentation du loyer.

Pour éviter la prolongation tacite, le locataire a tout à fait intérêt à demander le renouvellement du bail au bailleur si ce dernier ne lui a pas proposé le renouvellement de son bail six mois avant la fin de son bail.

Plusieurs situations doivent donc être examinées :

Droit au renouvellement

En premier lieu, le locataire doit s'assurer qu'il remplit toutes les conditions pour pouvoir revendiquer un droit au renouvellement.

Voir la fiche Quelles conditions pour pouvoir bénéficier du droit au renouvellement ?

Première hypothèse : le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement

Le locataire qui a reçu un congé avec offre de renouvellement n'est pas tenu d'y répondre.

Cependant, son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.

Si le congé indique le nouveau montant du loyer

Si le congé indique le nouveau montant du loyer proposé, le locataire peut l'accepter soit de manière expresse, soit de manière tacite (en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur, par exemple).

Cependant, dans la plupart des cas, le locataire souhaite négocier la proposition de loyer qui lui est faite.

Pour ce faire, il doit en discuter les termes directement avec le bailleur.

Consulter les fiches La fixation du loyer est-elle libre ? et Calculez votre loyer renouvelé.

En pratique, le locataire répondra à son bailleur (de préférence, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postale) qu'il accepte le principe du renouvellement mais qu'il refuse le montant du nouveau loyer.

À défaut d'accord amiable, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission de conciliation des baux commerciaux et/ou demander, au président du tribunal de grande instance compétent, la fixation judiciaire de la somme à payer.

Si aucune des parties n'agit dans un délai de prescription de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions de loyer que le bail expiré.

Remarque : l'article L. 145-17 du Code de commerce dispose que le bailleurpeut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction :

• s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant (inexécution d'une obligation née du bail, cessation de l'exploitation du fonds ou attitude injurieuse  du locataire envers le propriétaire) ;
• en cas de reprise pour démolir un immeuble insalubre ou vétuste ;
• en cas de reprise pour construire ou reconstruire l'immeuble existant.

Si le congé n'indique pas le nouveau montant du loyer

Le congé qui ne contient aucune indication sur le montant du loyer renouvelé est parfaitement valable.

Le propriétaire peut envoyer ultérieurement une demande indiquant le montant du loyer proposé.

De même, le locataire peut demander une diminution du loyer en invoquant la valeur locative.

À défaut d'accord amiable entre les parties, la procédure à suivre est la même que celle évoquée ci-dessus.

Si aucune des parties (bailleur ou locataire) n'agit dans un délai de prescription de deux ans, le bail est renouvelé aux mêmes conditions que le précédent, notamment en ce qui concerne le montant du loyer.

Deuxième hypothèse : le locataire n'a pas reçu de congé

Lorsque le propriétaire ne s'est pas manifesté, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement du bail peut en faire la demande dans les six mois qui précèdent l'échéance du contrat ou à tout moment au cours de la prolongation tacite.
Article L. 145-10 du Code de commerce.

La demande de renouvellement doit être signifiée par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception (loi n°2015-990 du 6 août 2015).

En outre, elle doit reproduire, à peine de nullité, les termes de l'article L. 145-10 alinéa 4 du Code de commerce relatif aux options du bailleur.

A la suite de la demande de renouvellement du locataire, le bailleur peut :

• accepter le renouvellement. Son acceptation est alors généralement accompagnée d'une demande d'augmentation de loyer ;
• refuser le renouvellement, il doit par acte extrajudiciaire (huissier) faire connaître, au locataire, dans les trois mois de sa notification de demande en renouvellement, les motifs d'un éventuel refus de renouvellement. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail ; l'acte extajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délais de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ;
• garder le silence. Le principe du renouvellement est alors réputé acquis. Le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, à tout moment, après l'expiration des trois mois qui suivent la signification. Le nouveau montant ne sera, toutefois, dû qu'à compter du jour où le propriétaire aura présenté sa demande. La demande de révision du loyer se prescrit par deux ans.