Sauf exceptions mentionnées aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé.
Attention : si le propriétaire ne propose aucune indemnité d'éviction, le locataire qui entend en demander une doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal compétent avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
L'article L. 145-14 alinéa 2 du Code de commerce dispose que l'indemnité d'éviction comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le bailleur fait la preuve que le préjudice est inférieur.
L'importance du dommage subi par le locataire dépend du sort réservé au fonds et nécessite donc de distinguer deux situations :
Le préjudice doit être évalué au jour le plus proche de l'éviction, c'est-à-dire :
Les juges doivent être saisis dans les deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ou, si le locataire avait fait une demande de renouvellement, de la date à laquelle lui a été signifié le refus de renouvellement.
Il s'agit de l'hypothèse dans laquelle il y a perte de la clientèle attachée au lieu de situation du fonds soit parce que celui-ci disparaît purement et simplement, soit parce qu'il ne peut pas être transféré à proximité de l'ancien lieu d'exploitation.
L'article L. 145-14 du Code de commerce précise que la valeur marchande du fonds de commerce doit être déterminée suivant les usages de la profession. Cependant, à quelques rares exceptions près, ceux-ci sont souvent inexistants ou méconnus.
Plusieurs méthodes existent pour évaluer un fonds de commerce. Les juges apprécient souverainement celle qui leur semble la plus équitable pour réparer le préjudice du locataire évincé .
L'indemnité principale est, éventuellement, augmentée :
Attention : les trois premiers éléments sont pris en compte uniquement si le locataire évincé se réinstalle.
En revanche, sont exclus du calcul de l'indemnité d'éviction :
Il s'agit de l'hypothèse dans laquelle le commerçant a la possibilité de se réinstaller ailleurs sans perdre sa clientèle. Le fonds n'étant pas perdu, il n'a pas à être remplacé. L'indemnité d'éviction correspond alors à une valeur de déplacement.
Remarque : pour apprécier la possibilité de réinstallation, la jurisprudence tient compte de la nature de l'activité et de la situation immobilière du quartier (existence ou non de locaux commerciaux vacants à proximité du précédent lieu d'exploitation).
La méthode la plus couramment utilisée en matière d'évaluation du droit au bail est celle dite du différentiel . Elle consiste à retenir la différence entre le montant du loyer que le locataire évincé aurait payé si le bail avait été renouvelé (moyennant un loyer plafonné) et celui du loyer qu'il va devoir payer en allant s'installer dans un autre local (c'est-à-dire la valeur locative du marché).
À ce différentiel de loyer est appliqué soit un coefficient dit de capitalisation, soit un coefficient dit de situation tenant compte de la nature de l'activité et de la commercialité de l'emplacement.
Elles sont identiques à celles mentionnées précédemment pour le calcul de l'indemnité d'éviction correspondant au remplacement du fonds.
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