Pour que le Statut soit applicable, il faut en effet réunir plusieurs critères :
- le bail doit porter sur un immeuble ou un local ;
- les lieux doivent servir à l’exploitation d’un fonds de commerce ou un fonds d’artisan ;
- le propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM).
Même si ces conditions ne sont pas toutes remplies, il existe certains cas dans lesquels le Statut des baux commerciaux peut être étendu légalement ou contractuellement.
La loi n’exige aucune condition de forme. Par conséquent, un bail non écrit est parfaitement valable. Il est toutefois fortement recommandé d’établir un écrit, essentiellement pour prouver l’existence du bail.
Pour + d’informations : La forme du contrat de bail
Le bail est constitué d’au moins deux éléments :
- l’obligation pour le propriétaire (également appelé bailleur) de mettre des lieux, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’un local, à disposition d’un locataire ;
- l’obligation pour le locataire (également appelé preneur) de payer au bailleur en contrepartie un loyer.
Le montant du loyer doit être réel et sérieux. En cas d’absence de loyer ou si le montant du loyer est dérisoire, le bail peut être qualifié de convention d’occupation précaire si les autres conditions sont réunies ou de prêt à usage (commodat).
En matière de baux commerciaux, on entend par « immeuble » ou « local » un lieu clos et couvert présentant un caractère stable et permanent. Autrement dit, le locataire doit avoir l’assurance de pouvoir rester en possession des lieux loués pendant toute la durée du contrat, sans que le bailleur puisse déplacer ces lieux selon son bon vouloir.
Les emplacements à l’intérieur des centres commerciaux et des grandes surfaces ne peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux que si :
- le stand ou l’espace alloué est considéré comme stable et permanent
- l’exploitant bénéficie d’une clientèle propre (généralement, il bénéficie plutôt de celle du centre commercial ou de la grande surface dans laquelle il se trouve).
Le locataire peut, en plus du local principal, louer des locaux accessoires, c’est-à-dire des locaux dans lesquels aucun fonds de commerce n’est exploité (un dépôt ou un entrepôt, par exemple). Ils ne sont soumis au statut de baux commerciaux qu’à condition :
- qu’ils soient rattachés au local principal ;
- qu’ils soient indispensables à l’exploitation du fonds ;
- qu’ils appartiennent au propriétaire de l’immeuble ou du local où est situé l’établissement principal (ou, à défaut, que le bailleur du local accessoire ait connaissance, au moment de la conclusion du bail, de leur utilisation jointe à l’établissement principal).
Les terrains, les aires de stationnement, les emplacements publicitaires, les panneaux d’affichage ou les vitrines d’exposition ne sont pas considérés comme des immeubles ou des locaux. Ils sont donc exclus du champ d’application du Statut des baux commerciaux.
Pour qu’il y ait bail commercial, encore faut-il que l’immeuble ou le local donné à bail soit à usage commercial, industriel ou artisanal.
Ainsi, il n’est pas possible de conclure un bail commercial pour un local dont l’usage est l’habitation. Toutefois, un bail qui porte à la fois sur un local d’habitation et un local commercial (bail mixte) peut se soumettre du Statut des baux commerciaux.
Le locataire (un commmerçant ou une société) qui souhaite se prévaloir d’un bail commercial doit être propriétaire de son fonds (fonds de commerce, fonds artisanal).
Le fonds est composé à la fois d’éléments corporels (matériel et outillage, marchandises) et incorporels (clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle).
Toutefois, le fonds ne doit pas nécessairement comporter tous ces éléments pour être reconnu comme tel.
En revanche, en droit français, l’existence d’une clientèle propre attachée à l’exploitation commerciale constitue l’élément fondamental. Cette clientèle est constituée par les personnes qui viennent se fournir chez le commerçant.
L’activité exercée dans les lieux loués doit être commerciale, industrielle ou artisanale ce qui signifie que, sauf application volontaire du statut, ne peuvent notamment pas bénéficier du statut :
- les associations ;
- les professions libérales (avocats, experts-comptables, médecins, etc.) ;
- les sociétés civiles ainsi que les sociétés commerciales ayant un objet purement civil ;
- les syndicats professionnels.
Le propriétaire du fonds (le commerçant, l’artisan ou la société) doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).
Toutefois, cette condition n’est requise que pour obtenir le renouvellement du bail à l’échéance, elle n’est donc pas requise en cas de soumission volontaire au Statut.
La condition de l’immatriculation est également requise au moment de la délivrance du congé par le bailleur qui exerce sa faculté de résiliation triennale (cf. Art. L145-9 du Code de commerce). Si le locataire n’est pas immatriculé, il risque d’être privé de l’indemnité d’éviction que le bailleur est en principe tenu de verser.
Ainsi, il est possible pour le locataire qui n’est pas immatriculé de conclure un bail commercial et, en cours de bail, de procéder à son immatriculation pour ainsi bénéficier du droit au renouvellement.
Si, à l’issue des 9 ans du bail, il n’est pas immatriculé, le bailleur est en droit de lui refuser le renouvellement.
L’immatriculation est obligatoire aussi bien pour les locaux principaux (ex : siège social) que pour les établissements secondaires (ex : succursales).
Le propriétaire du fonds qui est locataire d’un local peut confier son fonds à une tierce personne dans le cadre d’un contrat de location-gérance. Cette dernière devra alors justifier de son immatriculation pour bénéficier du Statut des baux commerciaux mais cela ne sera pas une condition requise pour le propriétaire du fonds (locataire principal). Ainsi, il est admis que le locataire-gérant soit immatriculé mais pas le propriétaire du fonds.
L’immatriculation n’est requise que pour l’époux qui exploite le fonds pour le compte et dans l’intérêt commun des époux. Ainsi, il n’est pas nécessaire que l’autre époux soit lui aussi immatriculé (Civile 3ème, 3 juillet 1979 n° 77-11.445).
L’immatriculation n’est requise pour le ou les héritiers qui exploitent le fonds, ainsi les autres héritiers qui n’exploitent pas le fonds n’ont pas besoin de s’immatriculer, même s’ils sont locataires.
En cas de pluralité de preneurs et sauf exceptions, chacun d’eux doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
Les époux mariés sous le régime de la séparation de biens, qui exploitent un fonds de commerce en commun, ne peuvent prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux que si tous deux sont immatriculés au registre du commerce et des sociétés (Civile 3ème, 24 mai 2000 n° 98-22732).
En l’état actuel du droit, lorsque deux époux exploitent un même fonds, seul l’un des deux peut requérir une immatriculation en tant que commerçant personne physique, l’autre ne pouvant être mentionné que comme « conjoint collaborateur ». Or, ce statut particulier ne constitue pas une immatriculation distincte.
En revanche, pour pouvoir prétendre au statut des baux commerciaux, il est recommandé aux époux séparés de biens de constituer une société qui sera titulaire du bail relatif aux locaux dans lesquels le fonds est exploité.
Si la propriété du fonds est démembrée dans le cadre d’un usufruit, il est indispensable que l’usufruitier et le nu-propriétaire soient tous les deux immatriculés pour avoir droit au renouvellement du bail (Civile 3ème, 5 mars 2008 n°05-20200).
L’article L. 145-2 du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux s’applique, sous conditions, aux établissements d’enseignement, aux sociétés coopératives, aux caisses d’épargne et de prévoyance, aux artistes … (liste non-exhaustive).
Lorsque les conditions d’application qui sont décrites ci-dessus ne sont pas remplies, les parties peuvent décider soumettre le bail volontairement au statut des baux commerciaux à condition :
- que leurs relations locatives ne soient pas déjà régies par un statut impératif (bail d’habitation, bail rural, etc.) ;
- qu’elles manifestent leur volonté de se soumettre au statut des baux commerciaux de manière explicite (en faisant référence, par exemple, aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).
En cas de soumission conventionnelle au Statut des baux commerciaux, il n’est pas possible d’écarter certaines règles impératives comme le droit au renouvellement.
