Titulaires d’un bail commercial, il vous est précieux de connaître toutes les subtilités contractuelles qui vous lient à votre propriétaire.
Faites relire votre bail afin de mesurer la portée juridique et financière de votre engagement.
Le loyer d'un bail commercial est en principe plafonné. Néanmoins, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer, notamment en cas de modification notable des facteurs de commercialité (article L. 145-34 du Code de commerce).
En cas d’une modification matérielle des facteurs ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le montant du loyer révisé (révision triennale) peut être déplafonné pour correspondre à la valeur locative.
L’article R. 145-6 du Code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré :
Du fait de l’utilisation de l’adverbe « principalement », cette liste n’est pas limitative.
Les facteurs locaux de commercialité les plus fréquemment constatés sont liés au développement des transports (création d’une gare, d’un arrêt de bus, d’une station de métro, etc.) et à la construction de nouveaux immeubles. Ils peuvent également consister dans l'installation de commerce de luxe à proximité du magasin dont le bail est en renouvellement.
Pour être prise en considération, la modification des facteurs locaux de commercialité doit :
Attention : la preuve d’une modification matérielle doit être rapportée. Aussi, le locataire ne doit-il pas hésiter à demander au propriétaire de lui fournir tous les éléments sur lesquels ce dernier se base pour demander un déplafonnement du loyer.
La modification doit, en principe, avoir eu lieu entre la précédente fixation ou révision du loyer et la demande en révision.
Les juges apprécient au cas par cas la modification des facteurs locaux de commercialité.
Il n’existe pas de définition de la valeur locative.
Faute d’accord amiable des parties, l’article L. 145-33 du Code de commerce énumère cinq éléments que les juges doivent utiliser pour la déterminer :
Ces éléments s’apprécient dans les conditions fixées par le Code de commerce.
Ainsi, l’article R. 145-3 dispose que « les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
Concernant les obligations respectives des parties, il convient de rappeler que si le bail met à la charge du locataire tout ou partie des charges et/ou des réparations et travaux qui incombent normalement au bailleur (propriétaire des murs), il s’agit d’un supplément indirect de loyer dont il doit être tenu compte lors de l’évaluation de la valeur locative.
En effet, l’article R. 145-8 du Code de commerce précise que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Par conséquent, le transfert des réparations et travaux doit en principe entraîner une diminution du loyer.
En matière de révision triennale, l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité n’est pas suffisante pour déplafonner le loyer.
En effet, elle doit par ailleurs avoir entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cette variation peut être soit à la hausse, soit à la baisse.
Aussi le locataire ne doit-il pas hésiter à demander une diminution du loyer si toutes les conditions du déplafonnement sont réunies.
La période à prendre en compte pour déterminer s’il peut ou non y avoir déplafonnement est celle qui s’est écoulée entre la fixation du loyer initial et la première révision triennale ou entre deux révisions triennales.
Lorsque le locataire ajoute à l’activité initialement prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires, le loyer révisé peut être déplafonné lors de la première révision triennale qui suit la déspécialisation partielle à condition que cette dernière ait, par elle-même, entraîné une modification de la valeur locative des lieux loués.
les travaux effectués par le bailleur peuvent entraîner un déplafonnement du loyer, si ces derniers excèdent l’obligation normalement mis à sa charge, et s’ils ont une incidence favorable pour l’activité du locataire.
Concernant les travaux effectués par le locataire, ils peuvent justifier un déplafonnement du loyer lorsqu'ils modifient la caractéristique des lieux loués (article R. 145-3 du Code de commerce) ou lorsqu'ils constituent des améliorations des lieux loués (article R. 145-8).
Le plafonnement du loyer à la variation des indices du coût de la construction (ICC) ou des indices des loyers commerciaux (ILC) n'est pas d'ordre public.
Le bailleur peut donc intégrer dans le bail une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative.
Cette clause peut être également couplé avec la clause refusant le lissage voir paragraphe suivant.
Bien entendu, le candidat locataire peut conditionner sa signature du bail au retrait ou à la modification de ces clauses.
Ce lissage issu de la Loi Pinel (Loi 2014 -626 du 18 juin 2014 ) permet au locataire d'obtenir que le loyer déplafonné n'augmente pas plus de 10% par rapport au loyer payé l'année précédente.
Le lissage du loyer sera appliqué sur plusieurs années durant la durée du bail renouvelé.
Cependant, cette disposition n'est pas d'ordre public.
Par conséquent, une clause contraire dans le bail peut donc priver le locataire de son bénéfice.
Par ailleurs, si le bail s'est terminé sans congé du bailleur, ni demande de renouvellement du locataire et si cette situation dure plus de 3 ans, après la date d'expiration du bail, le loyer sera alors fixé à la valeur locative sans application de la règle du lissage de 10%.
Le montant du loyer du bail expiré peut alors fortement augmenter.
Le locataire a donc tout intérêt de demander le renouvellement dans les trois ans qui suivant l'expiration du bail.
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