Bail commercial : comment changer ou ajouter une activité ?
Fiche pratique
INFOREG
Le locataire qui désire changer totalement d’activité (déspécialisation plénière) ou ajouter une autre activité (déspécialisation partielle) à celle prévue au contrat de bail initial, ne peut le décider unilatéralement.
En effet, il doit respecter une procédure destinée à avertir et obtenir l’accord du propriétaire des murs.
Remarque : il existe une procédure particulière pour le locataire qui, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, souhaite céder son bail pour une autre activité. On parle alors de cession-déspécialisation. Pour en savoir plus : Comment céder son bail commercial en cas de départ à la retraite ou d'invalidité ?
Remarque : il existe une procédure particulière pour le locataire qui, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, souhaite céder son bail pour une autre activité. On parle alors de cession-déspécialisation. Pour en savoir plus : Comment céder son bail commercial en cas de départ à la retraite ou d'invalidité ?
Déspécialisation plénière
Conditions préalables
Le locataire désirant exercer une activité différente de celle prévue au contrat de bail, ne peut l'envisager que si la déspécialisation est justifiée eu égard à deux conditions :
- d'une part, la réunion de deux éléments économiques :
- une évolution de la conjoncture économique (par exemple, crise économique affectant le secteur d'activité du locataire) ;
- une organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle) ;
- d'autre part, la compatibilité de l'activité avec l'immeuble : l'activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.
Procédure
Le locataire doit préalablement demander une autorisation, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur en indiquant la nature de l'activité dont l'exercice est envisagé.
La demande de déspécialisation doit être également adressée, en la même forme, aux créanciers ayant un privilège ou un nantissement inscrit sur le fonds de commerce.
À cette occasion, ils peuvent exiger la constitution de garanties supplémentaires, mais en principe, le transfert des inscriptions sur le nouveau fonds de commerce s'opère de plein droit.
Le bailleur a 3 mois pour répondre à compter de la réception de la demande de transformation. Il peut notifier au locataire son refus, son acceptation ou, le cas échéant, les conditions auxquelles il subordonne son accord. Passé ce délai, si le bailleur est resté silencieux, son autorisation est réputée acquise.
En cas de litige, les parties concernées doivent saisir le Tribunal Judiciaire du lieu où est situé le local. En effet, le juge peut autoriser la déspécialisation totale malgré le réfus du bailleur si ce refus n'est pas justifié par un motif grave et légitime.
Compensations pour le bailleur
Ces changements peuvent avoir des conséquences sur le loyer fixé.
En effet, la déspécialisation plénière peut entraîner une augmentation immédiate du loyer.
Elle peut également justifier un déplafonnement lors du renouvellement du bail et sa fixation à la valeur locative.
De plus, elle justifie, le cas échéant, le paiement à la charge du locataire d'une indemnité égale au montant du préjudice causé par le changement d'activité, dont le propriétaire établirait l'existence.
De plus, elle justifie, le cas échéant, le paiement à la charge du locataire d'une indemnité égale au montant du préjudice causé par le changement d'activité, dont le propriétaire établirait l'existence.
Déspécialisation partielle
La déspécialisation partielle consiste pour le locataire à ajouter à son activité actuelle :
- soit une activité connexe qui aurait un rapport étroit avec l'activité exercée
- soit une activité complémentaire nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale.
Procédure
Le locataire doit, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et préalablement à l'adjonction de toute activité, notifier au propriétaire du local son intention d'ajouter une activité, en précisant l'activité dont l'exercice est envisagé.
Le propriétaire a 2 mois pour répondre. Les textes ne prévoient pas de forme particulière pour la réponse du bailleur (ce peut être par lettre recommandée avec accusé de réception). Passé ce délai, son silence vaut acceptation.
Le bailleur ne peut contester que le caractère connexe ou complémentaire de l'activité.
En cas de désaccord, la partie la plus diligente doit porter l'affaire devant le Tribunal Judiciaire du lieu où se situe le fonds. Pour décider si une activité est connexe ou complémentaire, le juge se prononce au cas par cas en se référant notamment aux usages commerciaux locaux.
A noter : afin de faciliter la cession d'un bail après un dépôt de bilan, la Loi Pinel (Loi n°2014-626 du 18 juin 2014) prévoit que le tribunal peut autoriser le repreneur à adjoindre aux activités prévues au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires. Cette mesure est uniquement applicable aux procédures de liquidation judiciaire ouvertes à partir du 20 juin 2014.
La notion d'activités incluses
Le locataire peut également, sans procédure de déspécialisation, ajouter une activité non prévue au contrat de bail, dès lors qu'elle répond à la notion jurisprudentielle "d'activités incluses".
Les activités incluses se rattachent à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle.
Voici quelques exemples de jurisprudences :
- la vente de quiches, de croque-monsieur et pizzas est une activité incluse de l'activité de boulangerie-patisserie (Versailles, 12 janvier 1995)
- la vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage (Paris 18 novembre 2008)
- l'activité de parapharmacie est rattachée à celle de pharmacie (Cass. 3e civ., 21 mars 2007)
Compte tenu des risques de la notion "d'activité incluse" et des nombreux contentieux entre les bailleurs et locataires sur ce sujet, il convient de signer un accord préalable à la réalisation de cette nouvelle activité.
Conséquences sur le prix du loyer
Si la déspécialisation partielle entraîne une modification de la valeur locative du local, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale.
Par ailleurs, si la même condition est remplie, le propriétaire peut demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.
Remarque : le propriétaire ne peut pas exiger une augmentation immédiate du loyer.
Attention : dans les deux cas de déspécialisation, si le locataire ne respecte pas la procédure ou s'il ne tient pas compte de la contestation du propriétaire, il commet une faute qui peut justifier une cessation de l'activité non envisagée, une résiliation du bail, un refus de renouvellement à son échéance ou encore un déplafonnement du loyer.
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Mis à jour le 19/12/2022