Pour avoir droit au renouvellement de son bail, ou à défaut à une indemnité d'éviction de la part du bailleur, le locataire doit remplir certaines conditions.
Conditions générales d’application du Statut des baux commerciaux :
Conditions spécifiques du droit au renouvellement :
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, sans être contraint de verser une indemnité d'éviction au locataire.
Disposer de la nationalité française n’est désormais plus un préalable requis pour le locataire qui souhaite renouveler son bail. En effet, depuis la Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014), tous les commerçants étrangers bénéficient du droit au renouvellement du bail commercial sans condition de nationalité.
Cette disposition est entrée en vigueur depuis le 20 juin 2014. Elle s'applique donc à tous les baux commerciaux y compris ceux en cours en 2014.
Lors de la délivrance du congé par le bailleur ou de la demande de renouvellement du locataire, ce dernier doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) s'il s'agit d'un commerçant ou d'un industriel, ou au Répertoire des Métiers (RM) s'il s'agit d'un artisan. Art. L145-1 du Code de commerce.
Ainsi, même si le locataire n’était pas immatriculé en cours de bail, cela ne l’empêche pas de bénéficier du droit au renouvellement s’il a accompli les démarches d’immatriculation a posteriori.
En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si l'activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé au RCS.
Si le bailleur et le locataire ont accepté de soumettre leur bail au Statut des baux commerciaux malgré le fait que les conditions d'application de ce dernier n'étaient pas réunies, on considère que le bailleur a renoncé à invoquer le défaut d'immatriculation du locataire.
Remarque : s'il y a plusieurs locataires, l'obligation d'immatriculation s'applique uniquement aux locataires qui participent personnellement à l'exploitation du fonds ; les non exploitants sont dispensés d'être immatriculés.
Si le fonds de commerce est exploité par un locataire-gérant, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement sans besoin d'être immatriculé. Art. L114-1 et suivants du Code de commerce.
Depuis le 19 décembre 2014, un auto-entrepreneur est désormais soumis à l'obligation de s'immatriculer au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM). Il n'y a donc pas plus de risque que le défaut d'immatriculation soit à l'origine d'une remise en cause de leur droit au renouvellement d'un bail commercial.
Le locataire ne peut bénéficier du droit au renouvellement que s'il n'est propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués.
En cas de cession du bail plus de 3 ans avant le terme, le droit au renouvellement concerne l'acquéreur du bail, c'est-à-dire le nouveau locataire (repreneur).
Pour plus d'infos : Comment céder son bail ?
En cas de sous-location, le sous-locataire peut bénéficier d'un droit au renouvellement si la location a été expressément ou tacitement autorisée par le bailleur. En matière de sous-location totale du local, le sous-locataire est considéré comme propriétaire du fonds exploité dans ce local. Ainsi, il est en droit de demander le renouvellement au bailleur. Parallèlement, dans cette situation, le locataire principal perd son droit à renouvellement.
Attention : en cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le renouvellement tout en le limitant à la seule partie dans laquelle le sous-locataire exerce effectivement son commerce.
Le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation commerciale effective au cours des trois années avant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.
Lorsque l'exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation est simple.
En revanche, elle est plus complexe lorsqu'un changement d'activité est intervenu au cours des trois années qui précèdent l'expirationdu contrat.
À ce titre, deux situations doivent être distinguées :
Attention : seul le changement d'activité réalisé conformément aux règles de la déspécialisation permet au locataire de bénéficier du droit au renouvellement, il faut notamment qu'il ait obtenu l'accord du bailleur. Pour + d'infos : Bail commercial : comment changer ou ajouter une activité ?
Remarque : l'obligation d'exploitation personnelle n'est plus exigée par la loi. Sauf clause contraire du contrat de bail commercial, le locataire peut donc faire exploiter son fonds par un tiers dans le cadre, par exemple, d'un contrat de location-gérance, sans que cela remette en cause son droit au renouvellement.
Certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d'exploitation du fonds pendant les 3 dernières années. Cependant, ce défaut d'exploitation doit être provisoire et non imputable à la volonté du locataire.
Le locataire doit apporter la preuve de l'impossibilité d'exploiter le fonds. En cas de litige, seuls les juges sont habilités à apprécier la valeur du motif invoqué.
Exemples :
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Le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans n'est pas automatique. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.
