Le loueur en meublé a pour activité la location, de locaux meublés à usage d’habitation. Il s’agit d’une activité commerciale pour laquelle deux régimes fiscaux sont susceptibles de s'appliquer selon que le loueur est professionnel ou non.
Loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, trois conditions cumulatives doivent être remplies :
- les recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros ;
- ces recettes excèdent le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour l'appréciation de cette condition, il convient de comparer le revenu net tiré de la location en meublé au total des revenus nets catégoriels : les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
Par conséquent, si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel.
Remarques :
- depuis que le conseil constitutionnel a déclaré illégal l'article 151 septies VII du cgi, l'administration fiscale ne peut plus exiger du loueur en meublé professionnel qu'il apporte la preuve écrite du refus du greffier de l'immatriculer au RCS (const. 8 février 2018, n°2017-689 QPC ;
- en cas de démarrage d'activité en cours d'année, le seuil de 23.000 € est ajusté en fonction du nombre de jours d'exercice de l'activité. La location est réputée commencer à la date d'acquisition de l'immeuble ou à la date de son achèvement s'il est postérieur.
Régime fiscal du LMP et du LMNP
Règles communes au LMP et au LMNP
Imposition des revenus locatifs
Principe
La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l'exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur.
Exonérations
Sont exonérées d'impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les cas suivants :
- les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou temporaire lorsqu'il justifie d'un contrat de travail et le loyer est fixé dans des limites raisonnables ;
- le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (par exemple : les chambres d'hôtes).
Régimes d'imposition
Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d'imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun. Aussi, le loueur peut bénéficier du régime de la micro-entreprise dans la mesure où son chiffre d'affaires ne dépasse pas 70 000 euros (voir nos fiches Le régime des micro-entreprises, Le régime réel d'imposition, Le régime du réel normal).
Remarque : le seuil d'application du régime micro est de 170 000 euros lorsque la location porte sur un gîte rural, un meublé de tourisme ou une chambre d'hôte.
TVA
En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d'option.
Cependant, l'article 261 D-4° du Code général des impôts (CGI) prévoit six catégories d'opérations imposables. Parmi elles, il y a notamment la location par un loueur d'un local offrant, en plus de l'hébergement (et dans le même immeuble), au moins trois des quatre prestations suivantes :
- le petit déjeuner ;
- le nettoyage régulier des locaux ;
- la fourniture du linge de maison ;
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
Si ces conditions ne sont pas réunies, l'ensemble de la prestation (assimilée à une activité hôtelière) est soumise à la TVA.
Impôts locaux
La contribution économique territoriale
Les loueurs en meublé sont passibles de la contribution économique territoriale dans les conditions de droit commun. Toutefois, sont exonérées de cet impôt les personnes:
- louant en meublé une partie de leur habitation personnelle, sans que cette location ne présente un caractère périodique ;
- louant ou sous louant en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition, d'une part, que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables, et d'autre part, que le logement constitue pour le locataire sa résidence principale ;
- louant ou sous louant tout ou une partie de leur habitation personnelle, classée "meublés de tourisme".
Remarque : l'habitation personnelle s'entend du logement dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location.
Taxe d'habitation
Les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d'habitation sous deux conditions cumulatives :
- les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle ;
- les lieux sont spécialement aménagés pour la location et, par conséquent, soumis à la taxe professionnelle.
La contribution sur les revenus locatifs (CRL)
La CRL est due si le loueur en meublé est exonéré de TVA ou bénéficie de la franchise en base (voir notre fiche "Quel régime de TVA pour votre entreprise ?"), s'il s'agit d'une personne morale et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble achevé depuis plus de quinze ans.
Cependant, si le propriétaire est une personne physique ou une société de personnes dont aucun associé n'est soumis à l'impôt sur les sociétés, celui-ci est exonéré de CRL.
Autres caractéristiques au LMP
Traitement du déficit
Le déficit d'exploitation éventuel est imputable sur le revenu global. Ce déficit est créé, notamment, par :
- les frais d'acquisition des biens loués (honoraires, droit d'enregistrement, commissions etc.) ;
- les intérêts d'emprunts liés à ces acquisitions ;
- l'amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué (l'entretien, les réparations, les frais d'assurance etc) ;
- les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc) et d'assurance ;
- l'impôt foncier, la contribution économique territoriale ;
- les dépenses d'entretien et de réparation ;
- les charges de copropriété.
Remarque : les déficits non imputés provenant de charges engagées avant le début d'activité, c'est-à-dire de charges exposées en vue d'une location meublée avant la livraison ou l'achèvement de l'immeuble, peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années d'activité.
Pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l'un des deux régimes réels d'imposition (le régime simplifié, ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro-entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
L'IFI doit être payée par les contribuables dont le patrimoine immobilier taxable est supérieur à 1.300.000 euros. Les biens immobiliés loués en meublé sont exonéré si l'exploitant remplit les conditions suivantes :
- il réalise plus de 23.000 euros de recettes annuelles ;
- il retire de cette activité plus de 50 % de ses revenus.
Caractéristique propre au LMNP
Traitement du déficit pour les LMNP
Le déficit subi par le LMNP est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.