Demande de renouvellement d'un bail commercial

Madame Y est gérante d’une SARL qui exploite un fonds de commerce.

Le bail commercial de ce fonds est arrivé à échéance de la 9ième année.

N’ayant pas reçu dans les six mois qui précèdent la fin du bail un congé de son bailleur lui proposant le renouvellement, Madame Y nous interroge afin de connaître les modalités et les pièges d’une demande de renouvellement de son bail commercial.

Le formalisme de la demande de renouvellement du bail

L’article L. 145-10 du code de commerce n’a pas été modifié par la Loi Pinel du 18 juin 2014.

Cependant la Loi Macron (Loi n°2015-990 du 6 août 2015, article 207) l'a simplifié en permettant au locataire de substituer l’acte d’huissier par une lettre recommandée avec accusé de réception. 

Mais, il convient de rappeler au locataire que la demande de renouvellement doit respecter le contenu imposé par l’article L. 145-10 du code de commerce.

Modèle de lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Demande de renouvellement de bail commercial – article L145-10 du Code de commerce

Madame ou Monsieur,

Je viens vers vous en ma qualité de gérant de la SARL ………………… aux fins de demande de renouvellement de bail commercial, conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce.

Je vous rappelle au préalable que je suis votre locataire en vertu d’un acte sous seing privé (ou acte authentique) en date du ………………. enregistré à la Recette principale de ...........……..(lieu)  le …..........…….(date), par lequel vous m’avez consenti un bail commercial en date du………………………….. pour une durée de NEUF années entières et consécutives jusqu’au …………………. (date de fin du bail) pour les locaux suivants : ……………………………….(adresse des locaux) :

Désignation des parties :

- la partie bailleresse : la SCI ………..( dénomination sociale) au capital de …….. euros, dont le siège est fixé ………………………….(adresse), identifiée sous le numéro SIREN ………………………..au Registre du Commerce et des Sociétés de ………………….(lieu), représentée par son gérant ………………………nom et prénom ;

- la partie Preneur : la SARL ………………….(dénomination sociale), au capital de …………..(montant) euros, dont le siège social est fixé au ………………………………(lieu), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de …………..(Lieu) sous le numéro ……………….., représentée par ……………………………..(Nom et prénom) en qualité de gérant de ladite société. 

Cela étant rappelé, je vous informe par la présente, en ma qualité de gérant de ladite société, que je sollicite le renouvellement dudit bail, conformément au statut des baux commerciaux, notamment l’article L145-10 du Code de commerce, à compter du ……………………..date) dans le respect des dispositions de l’article L145-34 du Code de commerce. 

Enfin, je vous rappelle ci-après les dispositions de l’alinéa 4 de l’article L145-10 du Code de commerce ainsi conçues :

« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.

A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Je vous prie d’agréer, ………….(Madame ou Monsieur), l’expression de nos sentiments distingués.

Signature du gérant

Le formalisme attaché à la réponse du bailleur

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire exclusivement par acte d’huissier, la lettre recommandée n’étant pas admise dans ce cas), faire connaître au locataire s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.

A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Par conséquent, le bailleur qui refuserait le renouvellement doit respecter cette double obligation : envoyer sa réponse par acte d’huissier et le faire dans les trois mois de la demande de renouvellement du locataire.

Si le bailleur n’envoie pas sa réponse par acte d’huissier ou qu’il laisse passer le délai de trois mois, sa réponse n’est pas valable.

Par ailleurs, la loi précise qu’il doit motiver son refus d’accorder le renouvellement au locataire en indiquant au locataire qu’il a droit de contester son refus ou de demander une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans. 

Le renouvellement du bail peut-il être refusé par le bailleur ?

Le bailleur est-il pour autant privé de toute possibilité de vous refuser de nouveau le renouvellement ?

La réponse se trouve dans l’article L. 145-57 du Code de commerce qui précise que le bailleur peut toujours exercer un droit de repentir : 

« Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail ».

Cet article signifie que le bailleur peut toujours refuser le renouvellement à l’issue de la procédure en justice de fixation du loyer.

Mais dans ce cas, il devra payer tous les frais y compris l’indemnité d’éviction.

Du fait de l’importance du montant de l’indemnité d’éviction auquel il convient d’ajouter les frais annexes sur état (devis) de déménagement, de conclusion d’un nouveau bail, de l’éventuel licenciement des salariés du locataire. Les sommes pouvant s’avérer très élevées, il semble donc raisonnable d’estimer que le bailleur n’a pas intérêt à exercer son droit de repentir. 

Si le bailleur accepte le renouvellement ou ne le refuse pas formellement, le débat va se situer sur le montant du loyer.

La gérante de la société a tout intérêt à discuter de manière amiable avec le bailleur afin de parvenir à une décision sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Il convient de rappeler le texte l’article L. 145-11 du Code de commerce :

« Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement… » 

Et l'article L. 145-60 du Code de commerce qui stipule que :

« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans».

Ainsi, au cas où aucune des parties ne saisit le juge dans le délai de deux ans, le bail se trouve renouvelé aux conditions antérieures et au prix de l'ancien bail.

Cette prescription biennale s'applique que l'action soit engagée par le bailleur ou le preneur.

Le point de départ de cette prescription varie suivant que le bailleur a délivré un congé ou le locataire a effectué une demande de renouvellement.

Dans le cadre d’une demande de renouvellement effectuée par le locataire, le délai de prescription deux ans va courir à compter de la date de l'acceptation du renouvellement par le bailleur ou à la date d'expiration du délai de 3 mois en cas de silence de la part de ce dernier.